מידע מקצועי

בעלי דירות אשר דירתם היתה בעבר שתי דירות ונמכרה להם , לרוב על ידי חברות הדיור הציבורי שהוקמו בשנות ה- 50 בישראל כגון: עמידר, עמיגור, שקמונה וכיוצ"ב, כדירה אחת וכך נרשמה בלשכת רישום המקרקעין, מוצאים כיום תועלת רבה בפיצול דירתם לשתי דירות טרום הליך הבנייה לפי תוכנית פינוי בינוי.

פיצולה של דירה אחת לשתי דירות ורישומן בלשכת רישום המקרקעין מממש את היתרון הגלום בפעולת הפיצול, שכן בתום תהליך פיצולה של הדירה לשתי דירות יהא זכאי הבעלים הרשום על כל אחת מן הדירות המפוצלות לדירה חלופית בפרויקט פינוי ובינוי כך שבמקום לקבל דירה אחת יקבל 2 דירות.

היתרון בהליך הפיצול של הדירה הינו מהותי עת קיימים מספר בעלים על הדירה שטרם פוצלה שכן בהליך הפיצול ניתן ליחס לכל אחד מהבעלים דירה בבעלות נפרדת מהשני לדוגמא: בעלים שהם שני אחים שירשו את הדירה מהוריהם אזי בהליך הפיצול ניתן לייחד לכל אחד מהם דירה נפרדת כך שבעת חלוקת הדירות בהליך הפינוי והבינוי יהא כל אחד מהם זכאי לדירה בפרויקט במקום דירה אחת לשניהם.

יתרונות הפיצול נובעות מכך כי הליך הפיצול לכשעצמו אינו מהוה עסקה במקרקעין דבר ה"חוסך" העברות ו/או מכירות מיותרות מבעלים משותפים האחד לבין השני ומקטין חבויות במס וכן, נוכח הוראות פרק חמישי לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה, רכישה) 1963 שלפיו יהיה זכאי כל אחד מהם לדירה בפרויקט פינוי ובינוי בפטור מס שבח בתנאי שהדירה שתקבל על ידו עומדת בתנאי הפטור הנקובים בסעיף 49 49כב(א) (1)-(3) לחוק. יצוין כי בדרך כל היזם מנסח את חוזי ההתקשרות עמו באופן שהדירה שתתקבל לאחר הליך פינוי בינוי תעמוד בתנאי סעיף זה לעניין פטור מס שבח.

ברם, אם לא מתבצע הליך הפיצול של הדירה לשתי דירות יקבלו שני האחים הללו דירה אחת בפרויקט פינוי בינוי בבעלות משותפת ואשר שווין יחדיו עולה על שוויה של דירה אחת שאיננה מפוצלת.

ניתן לבצע הליך של פיצול דירה גם אם מדובר באדם אחד שהינו בעליה של הדירה אלא שעל פי פרק חמישי לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה, רכישה ) 1963 אם תהינה בעלותו 2 דירות רק אחת מהן תהא פטורה מס השבח בהתאם לתנאי הפטור הקבועים בסעיף 49כב(א) (1)-(3) ביחס לכך שטח הדירה שמתקבלת בהליך הפינוי בינוי לא יעלה על השטח הקבוע בסעיף זה.

במקרה מעין זה יכול אותו בעל דירה שכתוצאה מפיצולה של הדירה לבצע מכירה של הדירה השנייה לצד ג' ,או להעביר אותה לא תמורה לילדיו או לשלם את מס השבח שיחול על הדירה השנייה שתיבנה.

בעניין זה חשוב להזכיר כי מאחר ומתחמים המוכרזים כשירים להליך פינוי בינוי הינם נכסים בני 50 ו- 60 שנים או יותר אזי יש משמעות רבה למועד רכישת הנכס ע"י הבעלים ובמידה ומדובר ביורשים הרי, שחבות המס ,באם תהיה, באחת מן הדירות תחושב לפי מועד הרכישה של המורישים ועל כן, רצוי בתהליך הפיצול להתייעץ עם עורך דין הבקי בתחום המיסוי על מנת להימנע מחיובי מס עתידים.

מומלץ להתחיל בהליך של פיצול הדירה עוד בטרם החל היזם להחתים את הדיירים על חוזה ההתקשרות עמו שכן הליך זה אינו הליך מהיר ונדרש לו תהליך שמערב מספר רשויות.

אין בכתבה הזו כדי להוות חלופה להתייעצות עם עורך דין מוסמך בתחום.

עריכת ביטוח חיים להבטחת החזר הלוואת משכנתה הינה דרישה שמעמיד הבנק למשכנתאות כנגד קבלת ההלוואה. מטרת עריכת ביטוח החיים הינה להבטיח כי אם חס וחלילה לרוכש הזכויות בדירה שנטל הלוואה אירע מקרה ביטוח שהותיר אותו נכה או גרם לפטירתו.

ברגע שמקרה ביטוח מתרחש אמורה חברת הביטוח לשלם את סכום הלוואה שנותרה בלתי מסולקת. ברם, לעיתים קרובות מתחמקות חברות הביטוח מביצוע התשלום חלקו או כולו בתאונה ,ברוב המקרים, כי המבוטח הסתיר והעלים את מצבו הרפואי האמיתי, והפר את חובתו לגלות לחברת הביטוח פרטים חשובים לפי סעיף 6 לחוק חוזה ביטוח לפיו העלמת מידע רפואי מהותי על ידי המבוטח שאילו ידעה עליו חברת הביטוח בעת עריכת החוזה היא לא היתה מסכימה לבטח את המבוטח.

יצוין כי חברת הביטוח יכולה לדחות תשלום תגמולי הביטוח בתואנה להעלמת מידע רפואי מתוך כוונת מרמה שדינה כמתן תשובה שאיננה כנה, ותחת טיעון זה על חברת הביטוח להוכיח כי אכן המבוטח ידע בעת עריכת ביטוח החיים על הבעיה הרפואית אותה הסתיר. על מנת לתקוף טיעון זה מצד חברות הביטוח יש להצטייד בכל תיקו הרפואי של המבוטח ולאתר מאמתי החל המבוטח סובל מהבעיה הרפואית שנטען כי הוסתרה מהמבטח.

טענות אילו ניתן לסתור במקרים רבים. כך לדוגמא, כאשר סיבת המוות נבעה מבעיה לבבית פתאומית ובלתי צפויה, דבר שלא ניתן היה לדעת במקרה שהמבוטח סבל רק מנכות ברגליו. ניתן לטעון גם שחברת הביטוח הציגה את שאלותיה באופן לא ברור.

יצוין כי איסוף כל החומר הרפואי של המבוטח ובחינה מדוקדקת של הפוליסה והצהרת הבריאות יכולה להניב גילוים מפתיעים אשר בסופו של יום יהפכו את החלטת דחית תשלום תגמולי הביטוח.

לעיתים הצהרת הבריאות והמענה לשאלות שבהן מצביעה על בעיה רפואית קימת אשר בעתיד קיימת לה השלכה עתידית על המצב הרפואי לאיבר מסוים בגוף או למצבו הכללי של אדם לדוגמא :שצין כי יש לו בעיות בלחץ הדם אולם לא זכר את משקלו הנוכחי אולם חברת הביטוח הגדילה את תשלום את הפרמיה בגין לחץ הדם הגבוה ובכך הרי שקלה את סיכוניה מתופעת לחץ הדם הגבוה בין אם משקלו של המבוטח תאם או לא תאם את הצהרתו ועל כן, אין ממש בטיעון כי המבוטח לא גילה את משקלו האמתי בסטייה של 10% משקלו האמתי.

או במקרה שהמבוטח לא הצהיר על בעיה רפואית כלשהי אולם נפטר מבעיה רפואית אחרת שאינה קשורה לבעיה הרפואית מנה סבל הרי שגם במקרה מעין זה לא תעמוד טענת חברת הביטוח כי לא בוצע על ידי המבוטח גילוי נאות של מצבו הרפואי.

חשוב לדעת, שהיה וכעבור 3 שנים מרכישת הפוליסה מתרחש אירוע ביטוחי, וחברת הביטוח מסרבת לשלם את הפיצויים, נטל ההוכחה עובר לכתפיה של חברת הביטוח להוכיח שאי גילוי פרטים מצד המבוטח היה דחיית התביעה בשל חריג בפוליסה.

חריגים צריכים להירשם באופן ברור בפוליסה. אם הרישום אינו מפורש, החריג לא יקבל תוקף משפטי. חברת הביטוח צריכה להוכיח שלמבוטח היה ידוע על החריגים, ושהוא קיבל לידיו עותק מהפוליסה.

אם לא שולמו תגמולי הפרמיה, עלולה חברת הביטוח להיתלות בכך ולדחות את התביעה. החברה עלולה לטעון גם שהפוליסה בוטלה לפני המוות מאחר ולא שולמו התגמולים. גם כאן יש להתעקש על בדיקה שכן לעיתים מבוטחים עוברים מבנק לבנק שולחים הוראות קבע לחברת הביטוח אשר לעיתים לא מפעילה אותם ,למרות שאין כל מניעה לגביה מהחשבון החדש, או מקרים בהם בחשבון הבנק של המבוטח רואים כי דמי הפרמיה נגבו מהחשבון אולם בחברת הביטוח לא רואים את אותם תקבולים.

טענה זו יכולה לעלות כאשר תביעה מוגשת כנגד מבטח לאחר 3 שנים מיום פטירת המבוטח ,שזוהי תקופת התיישנות בתביעות בענייני ביטוח. ברם, אם ניהלתם מו"מ עם חברת הביטוח במהלך התקופה הנ"ל והחברה לא הכחישה לחלוטין או לא דחתה באופן גורף את תביעתכם או טענה כי למרות זכאותכם לתשלום תביעתכם התיישנה אזי גם אם חלפו 3 שנים מיום פטירת המבוטח עדין ניתן להגיש תובענה בית המשפט וזאת בהתאם לסעיף 9 לחוק התיישנות ובלבד שמההתכתבויות עם חברת הביטוח ניתן יהא להסיק כי היא מודה בחבותה לביצוע תשלום תגמולי הביטוח ,על אף שלא במלואם.

אין בכתבה הזו כדי להוות חלופה להתייעצות עם עורך דין מוסמך בתחום.